Asunto Espanjasta?

7 muistettavaa asiaa Espanjasta asunnon ostoa suunnittelevalle

 

1. Yhteismyynti

Espanjassa kiinteistönvälittäjä voi esitellä asiakkaalle myös muita kuin oman välitysliikkeen myyntiin julkaisemia kohteita. Tämä tarkoittaa sitä, että tarvitset aktiivisen ja ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän, joka työskentelee yrityksessä, jolla on käytössä yhteismyynnissä käytettävät järjestelmät ja sitä kautta pääsy kaikkiin alueella myynnissä oleviin kohteisiin.

Suomessa kiinteistönvälittäjät palvelevat lähinnä asunnonmyyjiä. Espanjassa palvelu on asunnon myyjien näkökulmasta samanlainen kuin Suomessa, mutta ostajien näkökulmasta huomattavasti parempi. Kiinteistönvälittäjä on kiinnostunut käyttämään paljon aikaa ja vaivaa löytääkseen ostajalle juuri oikean kohteen. Asunnon myyjä maksaa välityspalkkion.

Joskus suomalaiset yhteismyynnistä tietämättömät asunnonetsijät saattavat ajatella, että ottamalla yhteyttä suoraan asuntoportaaleista kohteiden listanneisiin välittäjiin, voi säästää välityspalkkiossa. Hyvin todennäköistä on, että välitysliike, joka on julkaissut kohteen portaaliin, ei ole kohteen listannut välittäjä vaan yhteistyövälittäjä, jolla ei ole suoraa yhteyttä myyjään. Suositeltavaa on siis hyödyntää tuo ostajalle ilmainen palvelu ja käyttää välittäjää unelmien kohteen löytämiseen.

Espanjan asuntomarkkinaa seuraamattomat ostajat ovat hyvin pitkälle välittäjien antamien tietojen varassa.  Pyyntihinnaksi on saatettu asettaa 450 000 € ja asiakas tekee rohkean tarjouksen 400 000 €, joka menee läpi, ja asiakas ajattelee tehneensä hyvän kaupan. Voi kuitenkin olla, että alueen tai kiinteistöyhteisön hintataso on todellisuudessa reippaasti alle alhaisempi. Ammattilaisista koostuva kiinteistövälitystiimi osaa hinnoitella myyntiin julkaistut kohteet realistisella pyyntihinnalla.

 

2. Asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja

Espanjassa kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja. Espanjassa ei ole asunto-osakeyhtiömallisia kerros- tai rivitaloja. Yksityishenkilö omistaa näin ollen aina kiinteistön, vaikka ostettava kohde olisi huoneisto. Huoneiston haltija omistaa asunnon lisäksi suoraan osuutensa tonttiin kuuluvasta maasta. Suomessa vastaavassa tilanteessa ostetaan osake asunto-osakeyhtiöstä. Osakkeet oikeuttavat huoneiston hallintaan, mutta varsinaisena omistajana on asunto-osakeyhtiö. Huomioitava vakuutuksia mietittäessä myös mahdolliset vesivahingot, jotka ovat asunnonomistajan vastuulla eivätkä taloyhtiön. Espanjassa huoneistot ovat suoria kiinteistöomistuksia. Juuri tästä syystä Espanjassa jokainen asunnon osto on kiinteistökauppa, joka on lainhuudatettava notaarilla ja kiinteistö merkittävä maarekisteriin ennen kuin kauppa on lopullisesti ja virallisesti vahvistettu. Sama pätee myös mahdolliseen autotalliin ja autopaikkaan, joista tehdään oma escrituransa (kauppakirjansa). Autopaikan yhteydessä on usein myös varastohuone (trastero), joka sekin merkitään escrituraan. Kunnan vuosittain perimä kiinteistövero (IBI) maksetaan kaikkien kiinteistöjen, myös autotallipaikkojen osalta.

 

3. Asuntokaupan kulut

Espanjan verotus poikkeaa suomalaisesta. Suomessa ostajan maksama varainsiirtovero kiinteistökaupassa on 4 prosenttia, kun taas Aurinkorannikolla varainsiirtovero on 7 prosenttia. Uudiskohteiden vero on 10 prosenttia. Tämän lisäksi tulee maksettavaksi muita kuluja, kuten notaarin ja juristin palkkiot, muutaman prosentin verran.

VERTAILU ESPANJAN JA SUOMEN KESKEN

Kiinteistö Espanjasta, jonka kauppahinta on 500 000 euroa

Varainsiirtovero 7 % = 35 000 euroa

Juristin maksut 1 % (+VAT eli ALV 21 %) = 6051 euroa

Notaari ja rekisteröintimaksut 0,5 % = 2500 euroa 

Yhteensä 543 551 euroa (muita kuluja 43 551 euroa) 

 

Kiinteistö Suomesta, jonka kauppahinta on 500 000 euroa

Varainsiirtovero 4 % = 20 000 euroa

Kiinteistönvälittäjä laatii asiakirjat, kuuluu palveluun Suomessa ja kaupanvahvistaja vahvistaa 120 eurolla, jonka myyjä ja ostaja maksavat puoliksi.

Yhteensä 520 060 euroa (muita kuluja 20 060 euroa) 

 

Nyrkkisääntönä kannattaa pitää, että kuluja tulee noin tuplasti enemmän kauppasumman päälle verrattuna Suomesta ostettavassa kiinteistön kaupassa.

 

4. Asuntolaina

Yksityishenkilö voi hakea lainaa espanjalaisesta pankista. Espanjassa ulkomaalainen henkilö, myös ns. ei-residentti, voi saada asuntolainaa noin 70 % asunnon ostohinnasta. Espanjasta ostettava kiinteistö tulee vakuudeksi lainalle. Tämä on varteenotettava vaihtoehto muun muassa silloin, mikäli ostajalla on käsirahan verran säästöjä, mutta ei tarpeeksi vakuuksia Suomesta otettavaa lainaa varten.

Jotta voit hakea asuntolainaa Espanjasta, sinulla tulee olla vakituinen tulonlähde ja pystyttävä osoittamaan säännölliset tulosi. Lainojen takaisinmaksuun saa mennä enintään 30–35 % nettotuloistasi. Useimmat pankit pyytävät veroilmoituksen kahdelta viimeiseltä vuodelta, kolmen viimeisimmän kuukauden palkkakuitit sekä tiliotteet tulojen osoittamiseksi. Osa pankeista pyytää myös kopion Asiakastietorekisteristä luottotietojen tarkastamiseksi.

Käsirahaa sinulla tulee olla vähintään 30 % asunnon ostohinnasta ja siihen lisäksi rahaa kattamaan muita ostosta koituvia kuluja. Näihin muihin kuluihin kannattaa varata noin 10–15 % ostohinnan päälle. Kuluja ovat mm. varainsiirtovero, notaari- ja rekisterimaksut sekä juristikulut.

Asuntolainan avausmaksu on yleensä 1 % ja korko sidottu 12kk Euribor -korkoon. Espanjalaisista pankeista on mahdollista saada myös kiinteäkorkoista lainaa koko laina-ajalle. Kun otat asuntolainan pankista, sinun tulee ottaa asuntoosi myös kotivakuutus ja joskus myös itsellesi henkivakuutus. Vakuutukset otetaan yleensä samalta pankilta kuin asuntolaina.

Kun asuntolainalupaus on saatu, pankki velvoittaa, että asunnon käy arvioimassa pankin hyväksymä virallinen arvioitsija. Tämä rekisteröity arvioitsija tekee hinta-arvion (tasacion). Arvioitsija suorittaa arvioinnin ja tekee siitä kirjallisen raportin kuvien kera. Laina myönnetään aina alemman arvon mukaan. Asuntolaina allekirjoitetaan notaarilla asuntokaupan yhteydessä. Asuntolaina kirjataan rasitteeksi kiinteistörekisteriin ja siitä tulee merkintä Nota Simpleen eli kiinteistörekisteritodistukseen.

 

5. Rasitteiden selvittäminen

Kiinteistönvälittäjän tulee selvittää asiakkaalle kiinteistön rasitteet. Jos haluaa, apuna voi käyttää myös omaa asianajajaa. On tärkeää tarkistaa, onko kiinteistö kiinnitetty tai kohdistuuko kiinteistöön maksamattomia laskuja, esimerkiksi kunnallisveroja tai kiinteistöyhteisön yleisiä maksuja.

Jos tällaisia rasitteita löytyy, tulee ne selvittää ennen kaupan solmimista. Myyjän tulee selkeästi osoittaa, että kaikki laskut on maksettu. Toinen vaihtoehto on vähentää laskujen summa kauppahinnasta, jolloin ostaja hoitaa maksut itse. Vaikka kiinteistö olisikin kiinnitetty, ei se ole ongelma, kunhan asia on tiedossa hyvissä ajoin etukäteen.

 

6. Kauppakirjat ja notaari

Yksityisen sopimuksen solmimisen jälkeen ostaja ja myyjä allekirjoittavat notaarin luona julkisen kauppakirjan eli escrituran. Mukana on oltava sekä ostaja että myyjä henkilökohtaisesti tai heidän edustamansa edustaja notaarin vahvistamalla valtakirjalla. Myyjän on otettava mukaan myös edellisen vuoden kuitit asunnon kiinteistöverosta IBI sekä todistus maksetuista maksuista.

Julkisen kauppakirjan tarkistaa notaari ja siihen kirjataan kaikki kaupan ehdot. Notaarin tehtäviin kuuluu todistaa kauppakirja muodollisesti oikeaksi sekä toimia todistajana asiakirjan allekirjoitustilanteessa. Notaarin pitää myös varmistaa, että kaupan osapuolet ymmärtävät asiakirjan sisällön.

Espanjassa kauppakirjat kirjataan paperille ja kauppakirjan jokainen sivu, molemmin puolin tulee allekirjoittaa ostajan, myyjän sekä notaarin toimesta. Alkuperäinen asiakirja jää notaarille ja hän antaa kopiot kauppakirjasta sekä myyjälle että ostajalle. Allekirjoituksellaan notaari vahvistaa kaupan laillisuuden.

 

7. Ulkomaalaisen tunnistenumero – NIE

Jos haluat asioiden sujuvan mahdollisimman mutkattomasti heti alkumetreiltä lähtien, ano jo hyvissä ajoin espanjalainen NIE –numero. NIE –numero – ulkomaalaisen tunnistenumero – on Espanjassa myönnettävä henkilötunnus ulkomaalaisille, jotka toimivat Espanjassa taloudellisista, ammatillisista tai sosiaalisista syistä. NIE on tunnistenumero, jota käytetään monessa asiayhteydessä (Número de Identificación de Extranjero).

NIE –numeron hakeminen Espanjassa on helppoa, mutta kannattaa varata hieman aikaa ja hermoja vanhanaikaisen prosessin läpivientiin. Esimerkiksi sitä NIE –numeromaksua ei voi suorittaa siinä virastossa, jossa asioit, vaan saat maksutiedot, joiden kanssa menet asioimaan paikalliseen pankkiin ja maksat pankissa tämän noin 15 euron NIE –numeromaksun ja kiikutat paperisen kuitin sitten takaisin virastoon, josta sait maksuohjeet.

NIE-numeroa tarvitaan aina kun hoitaa Espanjassa mitä tahansa laillista tai taloudellista asiaa, riippumatta siitä onko henkilö kirjoilla Espanjassa vai ei. Asunnon ostoon, puhelinliittymän avaamiseen, pankkitilin avaamiseen, pitkäaikaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen tai auton ostoon tarvitaan aina NIE –numero. Kun numero on kertaalleen hankittu, pysyy se samana eikä siitä aiheudu mitään muita kustannuksia.

 

Vinkit on koonnut Kiinteistövälitystoimisto Strand Properties.